Aluguel e Venda de Imóveis Próprios – Regimes de Tributação
Todos os rendimentos recebidos oriundos de aluguel de imóveis próprios são passíveis de impostos.
Todos os rendimentos recebidos oriundos de aluguel de imóveis próprios são passíveis de impostos. No entanto, a dificuldade está em saber qual é a melhor forma de tributar estes rendimentos e pagar menos taxas. Muitas pessoas pagam mais tributos do que deveriam pagar por estarem utilizando o regime errado.
Para exemplificar, vamos analisar a seguinte situação: uma pessoa que obtém rendimentos com locações de imóveis e tributa na pessoa física. Esta pessoa deverá recolher ao Fisco o imposto sobre os rendimentos recebidos na base de 27,5%. Ao passo que se optasse por abrir uma empresa, uma administradora de bens próprios, os impostos pagos sobre os rendimentos seriam de 11,33%.
Uma empresa de administração de bens próprios ou Holding Patrimonial, é uma empresa criada com bens como imóveis que são integralizados no Capital Social da empresa, de forma que a administração destes bens seja feita toda na pessoa jurídica. A Holding Patrimonial é um tipo de sociedade como qualquer outra, pode ser limitada, sociedade anônima ou Eireli.
1. Aluguel de Imóveis Próprios
1.1 Tributação na pessoa física
As pessoas físicas que receberem rendimentos de alugueis, devem recolher o imposto de renda utilizando o Carnê Leão, com uso da tabela progressiva. Não irão compor a base de cálculo para calcular os impostos: o valor dos impostos, taxas e emolumentos incidentes sobre o bem que produzir o rendimento; o aluguel pago pela locação de imóvel sublocado; as despesas pagas para cobrança ou recebimento do rendimento; as despesas de condomínio, conforme a Lei nº 7.739, de 16 de março de 1989, art. 14.
Poderá ser abatido do imposto o valor já retido de imposto de renda. Pois quando o locador é pessoa física e o locatário pessoa jurídica a retenção é obrigatória.
O imposto deverá ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao recebimento dos rendimentos, por meio de DARF, no código 0190.
O imposto retido deverá ser pago pela pessoa jurídica até o último dia útil do mês subsequente ao fato gerador, por meio de DARF, no código 3208.
1.2 Tributação na pessoa jurídica
Quando o imóvel é alugado na pessoa jurídica, por meio de uma Holding de administração de bens, o percentual de impostos, na modalidade Lucro Presumido, é 11,33% – PIS, COFINS, IR e CS sobre a Receita Bruta, e excedendo a parcela de R$ 20.000,00 do lucro presumido, multiplicado pelo número de meses do período, deverá recolher o adicional de 10%.
Na modalidade do Lucro Real incidirão os impostos Federais, e as alíquotas de impostos serão de 15% de IRPJ e 9% de CSLL sobre o Lucro Real e 1,65% de PIS e 3,00% de Cofins não cumulativo.
A atividade de administração de bens próprios é impeditiva a adesão ao Simples Nacional.
2. Venda de Imóveis Próprios
A tributação na venda de um imóvel próprio por uma pessoa física terá a alíquota de 15% sobre o ganho de capital. O ganho de capital é a diferença entre o custo de aquisição de um imóvel e o valor de venda.
Se o mesmo imóvel for vendido por uma holding patrimonial a alíquota do imposto a ser pago pela venda deste imóvel será entre 6% e 8%. Verifica-se que que em muitos casos como na locação de imóveis próprios recomenda-se utilizar de uma administradora de bens próprios e em caso de venda de imóveis próprios este regime pode não ser muito interessante.
Portanto a orientação de um profissional capacitado que possa analisar todas as peculiaridades atinentes à tributação e indicar o melhor regime para o desenvolvimento desta atividade é primordial para o sucesso do seu negócio. Conte com o apoio da Krüger & Loução para auxiliar no planejamento deste empreendimento.
Muitas vezes a burocracia e a papelada excessiva acabam tornando as tarefas e empreendimentos demasiadamente maçantes. A lentidão dos processos no país faz com que muitas pessoas pensem em desistir de dar seguimento a determinados procedimentos administrativos e até mesmo fiscais.